Нерухоме майно протягом усієї історії людства, незалежно від
економічної формації суспільства, було одним з центральних інститутів
господарських відносин. До сьогодні нерухоме майно залишається одним з основних
засобів збереження та накопичення капіталу. Саме ця соціально-економічна
значимість нерухомості викликає необхідність установлення спеціального режиму
правового регулювання відносин, пов’язаних
з її обігом. Однією з особливостей правового режиму нерухомого майна є
необхідність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість і
державної реєстрації правочинів з нерухомістю.
В умовах реформування законодавства України, а також у зв’язку
з введенням з 1 січня 2004 року в дію нового Цивільного кодексу виникає чимало
практичних і теоретичних проблем, пов’язаних з державною реєстрацією правочинів
з нерухомістю, а також реєстрацією переходу права власності на нерухомість.
Новий Цивільний
кодекс України уперше на рівні Закону встановлює необхідність державної
реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомості, причому нерухомості незалежно
від її житлового призначення, а також реєстрації права власності на
нерухомість, його виникнення, переходу та припинення. Крім того, Цивільний
кодекс України чітко розмежовує державну реєстрацію договору купівлі-продажу та
державну реєстрацію переходу права власності на нерухомість.
Проблеми
державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Цивільний
кодекс України (далі ЦК України) у ст.
182 встановив, що право власності та інші речові права на нерухомі речі,
обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній
реєстрації. Тільки державна реєстрація
прав, відповідно до п.1.2 Тимчасового положення про порядок реєстрації прав
власності на нерухоме майно (далі – Тимчасове положення), є офіційним визнанням
і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення права
власності та інших речових прав на нерухоме майно, а також права власності на
об’єкти незавершеного будівництва.
Проте в сучасній юридичній науковій літературі
розглядаються лише окремі аспекти ціїє проблеми. Проведення системного
ґрунтовного дослідження адміністративно-правового забезпечення сфери державної
реєстрації прав на нерухоме майно неможливе без чіткого визначення самого
поняття державної реєстрації та з’ясування її значення для
подальшого визнання й підтвердження права власності та інших речових прав.
Термін «реєстрація» походить від слова «реєстр», яке з’явилося в українській
мові через польське «rejestr»,
від латинського «regestrum»
- внесене, записане : «regere»
- приносити назад, вносити.
За
своєю сутністю державна реєстрація прав на нерухомість є комплексним правовим
інститутом, який містить норми як цивільного, так і адміністративного права.
Норми, що встановлюють обов’язковість державної реєстрації речових прав на
нерухомість, правові наслідки реєстрації або її відсутності, належать до
цивільного права. Разом з тим, зазначеним Тимчасовим порядком Кабінет Міністрів
України встановив, що державна реєстрація правочинів проводиться згідно з
вимогами ЦК України шляхом внесення відповідної інформації до Державного
реєстру правочинів. Безпосередньо порядок державної реєстрації речових прав на
нерухоме майно визначається Законом
України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обтяжень» 2004 р. з відповідними
змінами.
Статтею
210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у
випадках, встановлених законом. Так, державній реєстрації підлягають : право
власності, обмежені речові права (сервітути, емфітевзис, суперфіцій, узус
фрукт, право користування строком більше трьох років, довірче управління
майном, іпотека та інші речові права, віднесені законом до таких), за винятком
прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні
об’єкти. Такі правочини вчинені з моменту їх державної реєстрації. Обмежені
речові права реєструються після реєстрації права власності на це майно.
Перелік органів, що
здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення
відповідних реєстрів встановлюються законом.
Однак сьогодні порядок реєстрації окремих речових прав, зокрема права
власності на нерухоме майно, визначається одночасно і Законом України «Про
державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», і
Тимчасовим положенням, затвердженим відповідним наказом Міністерства юстиції
України, тобто підзаконним актом. Це суперечить вихідним положенням державної
реєстрації прав та потребує відповідного корегування чинного законодавства.
Той
факт, що норми, які регулюють процедури державної реєстрації, повинні
визначатися виключно законом, пов’язаний,
передусім, з отриманням суб’єктом
окремих прав або правового статусу без яких неможливе вчинення в подальшому
юридично значимих дій. Дійсно, лише наявність державної реєстрації створює
презумпцію законності права на нерухоме майно для правовласника. Відповідно до
частини 6 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень» будь-які правочини щодо нерухомого майна
(відчуження, управління, іпотека тощо) укладаються, якщо право власності на
таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону.
Державна реєстрація
означає, що держава визнала за суб’єктом наявність його прав на об’єкт
нерухомості. Коли визнано існування права, то для зацікавлених осіб значення
має не сам факт реєстрації, а власне наявність права, що й породжує певні
юридичні наслідки. Саме тому Закон не встановив можливості оскарження до суду
факту державної реєстрації.
Розглядаючи
сутність державної реєстрації, варто згадати й про інші підходи. Зокрема П.В.
Скиба сформулював таку позицію : «Багато вчених-цивілістів вважають, що
державна реєстрація – це акт державного органу, що встановлює, змінює або
припиняє цивільні права і обов’язки. Державна реєстрація дійсно є актом
державного органу, але цей акт має інший правовий характер. Він, як окремі акти
державних органів, не породжує цивільних прав і обв’язків та не тягне адміністративних
наслідків. Саме виникнення, зміна або припинення цивільних правовідносин тут
поставлені у залежність від угоди, яка укладається та виконується сторонами.
Держаний акт у вигляді реєстрації «легалізує» й «підтверджує» перед третіми
особами не лише правовідносини, що виникли, але й ті правові наслідки, настання
яких бажали сторони». Варто заперечити, що неможливість державної реєстрації
породжувати юридичні наслідки не означає, що акт державної реєстрації взагалі
не тягне правових наслідків, оскільки такий акт породжує ці наслідки лише в
межах відповідного юридичного складу.
Окрему увагу необхідно
звернути й на питання цивільно-правової відповідальності перед учасниками
цивільного обороту у випадку припинення їх речових прав через дефектність
титулу (неправильність або невідповідність записів) у державному реєстрі прав
на нерухоме майно. Виходячи з положень частини 2 статті 3 вказаного Закону
держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно. Таким
чином, у випадку наявності сумнівів щодо виникнення прав на об’єкт нерухомого
майна, доказова сила зареєстрованого
права матиме виключний характер. Отже, сьогодні вкрай необхідним видається
створення ефективних механізмів, які забезпечували б цивільно-правову
відповідальність держави перед особами, які втратили права на нерухоме майно
внаслідок дефективності титулу – неправильності або невідповідальності записів
в державному реєстрі прав.
З 1 січня 2012 року
набув чинності новий Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх
обтяжень, що визначає процедуру проведення державної реєстрації речових прав на
нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її
проведення, права та обов’язки суб’єктів у сфері державної реєстрації прав, а
також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Підсумовуючи
вище викладене можна зробити висновок, що значущість державної реєстрації прав
на нерухоме майно полягає в наступному :
-
Акт реєстрації є рішенням
компетентного органу, який вказує на юридичний стан суб’єкта, а реєстраційні
дії мають юридичні наслідки;
-
Зареєстровані речові права та
їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими в разі спору щодо нерухомого
майна;
-
Правочини щодо нерухомого майна
можуть вчинятися, якщо право власності
на це майно зареєстровано відповідно до закону.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно є найважливішим
елементом правового регулювання обігу нерухомості, а захист майнових прав його
учасників є головною метою державної реєстрації прав. Разом з тим, остання не є
ознакою нерухомості, це лише один з наслідків визнання законодавцем певних об’єктивних
властивостей цього різновиду речей.
Нерухоме майно протягом усієї історії людства, незалежно від
економічної формації суспільства, було одним з центральних інститутів
господарських відносин. До сьогодні нерухоме майно залишається одним з основних
засобів збереження та накопичення капіталу. Саме ця соціально-економічна
значимість нерухомості викликає необхідність установлення спеціального режиму
правового регулювання відносин, пов’язаних
з її обігом. Однією з особливостей правового режиму нерухомого майна є
необхідність державної реєстрації переходу права власності на нерухомість і
державної реєстрації правочинів з нерухомістю.
ВИКОРИСТАНА
ЛІТЕРАТУРА
1. Цивільний
кодекс України : закон України від 16 січня 2003 року;
2. Про
затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права
власності та інших речових прав на нерухоме майно : наказ Міністерства юстиції
України № 7/5 від 07.02.2002р.
3. Про
державну реєстрацію речових прав на нерухомо майно та їх обтяжень: закон
України № 1952-IV
від 01.07.2004 р.- В ред. Закону № 1878-IV від 11.02.2010 р.// ВВР. –
2010. № 18. – Ст.141